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陈真诚:两会提案击中开发商命穴
您当前的位置 :首页 > 美容 正文 来源: 武安新闻网 发布时间:2018/4/21 14:20:09

――“陈真诚博客周评两会”系列之一

近年来,在每年“两会”上,属于高度资金密集型的房地产,一直成为一个热门话题和提案集中的领域。今年的“两会”上,同样有提案击中开发商的命穴,“两会”提案再次建议取消多年来备受诟病的商品房预售制度。

民建中央提交的27个集体提案中,就有个名叫“关于加快修订《中华人民共和国城市房地产管理法》,促进房地产业的健康发展的建议”的提案建议,加快修订《中华人民共和国城市房地产管理法》,并全面取消商品房预售制度,建立商品房竣工入市销售制度。

民建中央的提案认为,“商品房预售制度缺陷客观上为房地产开发商掠夺社会财富创造了条件”。历时十余年的房地产预售制度,已成为房地产市场不规范的主要根源之一,主要存在三大问题。其一是严重侵犯购房人的权益。由于购房人缺乏《担保法》保障,导致房屋面积缩水、建筑设计变更、配套设施建设滞后、环境描述浮夸、房屋质量缺陷等问题得不到解决,更为严重的是诱发了延期交房、抵押房再预售、预售房再抵押,最后“携款潜逃”等违法犯罪行为。其二是风险分担机制严重缺失。商品房预售制度降低了开发商的门槛,使得不具备开发实力的企业进入了市场,增加了开发商投资出问题的几率,银行和购房人被动成为风险投资的牺牲品。三是套取诈骗银行信贷资金,当资金链出现问题时,开发商便通过“假按揭”的方式套取银行信贷资金。适时果断取消商品房预售制度,是消除房地产市场不规范的重要举措。目前取消商品房预售制度已具备了比较坚实的基础。首先是金融体系改革和金融制度创新为房地产开发提供了多元化的融资方式,银行贷款、发行股票、债券融资等方式均可补缺预售商品房筹资的功能。其次是房地产开发商积累了一定的实力,具备了驾驭资金项目运作的能力,对预售商品房制度的依赖性已减弱。

其实,早在2005年8月16日,中国人民银行发布《2004年中国房地产金融报告》,建议“可以考虑取消现行的房屋预售制度,改期房销售为现房销售”。《中国房地产金融报告》称,“很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度,目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力,可以考虑取消现行的房屋预售制度,改期房销售为现房销售”。中国人民银行有关人士曾指出,完善我国商品房预售制度,就是要取消预售的融资功能。

只是,在建设部2005年8月19日组织全国知名房地产开发企业、房地产经纪企业、金融部门和中国社会科学院召开讨论“取消房屋预售制度”的建议的会议上,结果出现压倒性的观点,认为在目前房地产政策、市场环境下取消房屋预售制不现实。

而社会舆论依然继续抨击房地产销售的预售制度,“两会”提案依然继续建议取消房地产预售制度。

在2006年3月的十届全国人大四次会议上,由全国人大代表、中国人民银行南宁中心支行行长白鹤祥领衔、共有33位代表签名向大会提交的议案,建议修改城市房地产管理法,取消房地产预售制度,并历数了房地产预售制度存在的七大问题:1、法律关系复杂增加了法律风险。商品房预售交易不仅涉及开发商与购房人之间的法律关系,还牵涉到开发商与其有债权债务关系的其他法律关系。在多层复杂的法律关系中,任何一个环节发生法律风险,均可能影响到商品房交易合同的履行。2、购房人缺乏担保的法律保障。在商品房预售中,购房人往往是先支付一笔不小的购房款给开发商,而开发商仅承担工程完成后将现房交付购房人的义务,购房人事先支付的购房款项因缺少有效的担保制度而得不到保护。3、剥夺了购房人对实物的知悉权。这给开发商预售中以广告和宣传资料误导甚至欺骗消费者或事后擅自变更设计、规划及用料创造了机会。4、从预售到现房交付期限过长。一旦开发商的履约能力发生变化,往往让购买方蒙受损失。5、期房交易类似期货交易,容易造成房地产价格泡沫。6、“假按揭”套取、诈骗银行信贷资金。“以小搏大,空手套白狼”是不法房地产商普遍和常用的手法,而房屋预售制度为其提供了便利。7、房地产风险主要由银行信贷资金和购房人承担。房地产预售制度不仅降低了开发商的门槛,使部分并不具备开发商实力的企业进入市场扰乱正常的经营秩序,而且一旦开发商投资出现问题,银行和购房人就成了开发商投资风险的承担者和牺牲品。

接着,在2007年“两会”期间,全国人大代表洪可柱提案指出,房地产市场恶性膨胀,房价继续上涨,是由于“低比例首付”和“商品房预售制度”推波助澜。预售制度下的商品房交易是在信息完全不对称的条件下发生。由于商品房的预售允许尚未经过验收合格,甚至是尚未建成的建设项目进入市场,商品房的质量、权属关系等关系消费者切身利益的重大事项仅靠一纸售楼合同以及开发商提供的售楼书来界定,显然违反了国家的有关规定。而未经合格验收的商品房是无法取得房地产证的,消费者权益自然得不到根本性的保障。要遏制这些情况发生,其方法就是停止实施商品房预售制度。提案建议提高个贷首付比例,逐步取消房屋预售制度。先在全国部分地区将个人住房贷款首付比例由目前30%提高到50%,对购买多套(二


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